C’è un momento, in quasi ogni condominio, in cui la questione “pulizie” smette di essere un dettaglio e diventa un caso. Basta una scala sporca, un ascensore con le ditate, o il bidone dell’umido lasciato aperto, e in un attimo si passa dai saluti cordiali ai messaggi infuocati in chat. La buona notizia è che, su questo tema, la legge italiana è molto più chiara di quanto sembri.
Le pulizie non sono “facoltative”: cosa rientra nelle parti comuni
Il punto di partenza sono le parti comuni: quelle che usiamo tutti, anche solo passando. L’art. 1117 del Codice Civile, nella sua logica di base, considera comuni (salvo diversa convenzione) gli spazi e gli impianti destinati al servizio dell’intero edificio.
In concreto, le aree che più spesso finiscono al centro delle discussioni sono:
- Scale interne ed esterne
- Androni, ingressi, pianerottoli e corridoi
- Ascensori (cabina, pulsantiere, zone di accesso)
- Spazi dedicati alla raccolta differenziata (locali o aree esterne condominiali)
Se sono comuni, sono anche da mantenere in condizioni decorose e igieniche. E questo, nella pratica, significa pulirle con regolarità.
Chi è obbligato a pagare (e chi no): la risposta che chiude metà delle liti
La regola generale è quella dell’art. 1123 c.c.: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, cioè al valore della singola unità immobiliare rispetto all’intero edificio.
Tradotto in modo semplice: pagano tutti i condomini, senza “esoneri” automatici, anche se:
- usi poco le scale,
- entri da un ingresso secondario,
- vivi al piano terra,
- hai un negozio, un ufficio o un garage (se partecipi alle parti comuni secondo tabelle e regolamento).
L’unica vera eccezione è una diversa convenzione valida, in genere contenuta in un regolamento contrattuale o in accordi espressi che modificano la ripartizione. Se non c’è, la quota va versata.
Scale e ascensore: quando non basta la tabella millesimale
Qui entra in gioco un dettaglio che molti scoprono solo durante un litigio: per scale e ascensore la ripartizione può seguire anche il criterio “per piano”, perché chi abita più in alto ne trae, di fatto, un uso più intenso.
Questo meccanismo, previsto dall’art. 1124 c.c., porta spesso a queste conseguenze pratiche:
- una parte della spesa si divide secondo i millesimi,
- un’altra parte aumenta per chi sta ai piani superiori.
È un equilibrio abbastanza intuitivo, se ci pensi: il piano terra fa meno rampe, l’attico molte di più.
Amministratore e assemblea: chi decide cosa, senza improvvisazioni
Quando le pulizie sono affidate a una ditta, la regia operativa è dell’amministratore (art. 1130 c.c.). In concreto, è lui che:
- organizza il servizio e chiede preventivi
- stipula il contratto
- controlla che il lavoro sia svolto
- ripartisce le spese e riscuote le quote
- interviene in caso di morosità
La assemblea, invece, ha un ruolo decisivo nelle scelte: approva il bilancio preventivo e consuntivo, stabilisce frequenza e modalità, e delibera le spese (con i poteri richiamati, tra gli altri, dall’art. 1135 c.c.). È qui che conviene discutere tutto in modo ordinato, perché la chiarezza in verbale spesso evita mesi di attriti.
La ditta di pulizie: requisiti che conviene controllare
Un dettaglio che sembra burocratico ma salva da guai: la ditta deve essere regolare, cioè iscritta alla Camera di Commercio, inquadrata correttamente e con copertura assicurativa. Il riferimento tecnico più citato è il D.M. 274/1997. Se succede un danno, un infortunio o un problema di responsabilità, avere un fornitore in regola cambia tutto.
“Facciamo i turni tra condomini”: si può imporre?
Qui la risposta è netta: l’assemblea può deliberare la spesa per un servizio, ma non può “costringere” i singoli a fare pulizie personali a turno come obbligo imposto. La giurisprudenza, su questo, tende a essere coerente: le pulizie sono una gestione comune, non un lavoro imposto al singolo.
Se in un condominio molto piccolo (fino a 8 unità) ci si organizza spontaneamente, bene. Ma deve essere una scelta condivisa, non una sanzione mascherata.
Come prevenire il prossimo litigio: 5 mosse pratiche
- Controlla il regolamento condominiale e le tabelle millesimali, lì spesso c’è già la risposta.
- Chiedi all’amministratore un capitolato chiaro (cosa si pulisce, quando, con quali prodotti).
- Segnala problemi con foto e data, senza accusare, solo fatti.
- Se qualcuno non paga, lascia che l’amministratore segua la strada formale, non la “guerra di pianerottolo”.
- Per controversie serie, meglio un parere legale, perché una lettera ben scritta spesso chiude la questione.
In fondo, la pulizia condominiale è un tema di convivenza prima ancora che di condominio. Ma quando le regole sono chiare, la convivenza torna, quasi sempre, a respirare.
