Ti arriva il rendiconto annuale, scorri le voci e poi eccolo lì, il famoso conguaglio: una cifra che non ti aspettavi, magari anche sostanziosa. La tentazione di dire “io non pago” è immediata. Solo che, in condominio, l’istinto va domato con metodo, perché un rifiuto “di pancia” può trasformarsi in un decreto ingiuntivo nel giro di poco.
Cos’è davvero il conguaglio e perché spunta all’improvviso
Il conguaglio condominiale è la differenza tra quanto hai versato in acconto durante l’anno e quanto risulta dovuto dal consuntivo (il rendiconto delle spese effettive). Di norma nasce quando:
- le spese reali superano il preventivo (energia, manutenzioni, imprevisti),
- alcuni costi sono stati imputati a fine anno,
- ci sono ricalcoli per tabelle millesimali o consumi (ad esempio riscaldamento centralizzato).
Fin qui, tutto “fisiologico”. Il punto è capire quando quel numero è davvero esigibile.
La regola d’oro: senza delibera valida, il conguaglio traballa
In generale, il conguaglio diventa concretamente dovuto quando l’assemblea approva il rendiconto e il relativo riparto delle spese. Se manca una delibera, o se la delibera è gravemente viziata, hai più spazio per contestare.
Ecco i casi più tipici in cui puoi opporti con basi solide (attenzione, non è un invito a “smettere di pagare”, ma a verificare la legittimità della richiesta).
Quando puoi rifiutarti (o sospendere) con una logica difendibile
1) Non esiste un riparto approvato dall’assemblea
Se l’amministratore ti chiede un conguaglio “perché dai conti risulta così”, ma l’assemblea non ha approvato consuntivo e ripartizione, la pretesa è più debole. In pratica, prima si delibera, poi si esige.
2) Spese straordinarie senza delibera, salvo urgenza reale
Le spese straordinarie di regola richiedono una decisione assembleare. Se nel conguaglio trovi lavori importanti deliberati male o mai deliberati, puoi contestare. Fa eccezione l’urgenza vera (per esempio un guasto che mette a rischio sicurezza o danni immediati), ma anche lì serve trasparenza: fatture, motivazioni, verbali.
3) Ripartizione contraria a legge o regolamento contrattuale
Alcune spese vanno ripartite secondo criteri precisi (millesimi, uso, utilità). Se il riparto ignora questi criteri, oppure calpesta un regolamento contrattuale (quello allegato ai rogiti, non un semplice regolamento assembleare), hai un motivo concreto per impugnare.
4) Delibera nulla o gravemente invalida
Ci sono vizi che non sono solo “irregolarità”, ma problemi più seri (ad esempio oggetto illecito o lesione di diritti individuali). In questi casi la contestazione è più forte. Quando invece la delibera è “solo” annullabile (quorum, convocazioni, errori procedurali), di solito devi muoverti in fretta.
5) Prescrizione delle quote: non tutto è eternamente esigibile
Le quote condominiali ordinarie, in molti casi, seguono una prescrizione quinquennale. Se ti chiedono oggi conguagli molto vecchi, vale la pena verificare le date e la documentazione: potrebbe non essere più dovuto (o comunque potrebbe essere contestabile).
L’errore più comune: “Non pago e poi vediamo”
Qui arriva la parte delicata. L’amministratore può agire rapidamente per recuperare le quote approvate, anche con decreto ingiuntivo (spesso immediatamente esecutivo). Quindi il “rifiuto secco” è rischioso, soprattutto se esiste una delibera formalmente valida.
Molto spesso la strada più efficace è: pagare con riserva (quando opportuno) e contestare nelle sedi corrette, oppure chiedere una sospensione motivata prima che la situazione degeneri.
Cosa fare, in pratica, prima di decidere
- Chiedi i documenti: rendiconto, riparto, fatture principali, verbali.
- Controlla la delibera: è stata approvata? con quali maggioranze? il riparto è allegato?
- Verifica i criteri: millesimi, uso, eventuali parametri (riscaldamento, acqua).
- Valuta i termini: per impugnare una delibera annullabile, il tempo è poco (in genere 30 giorni dalla comunicazione o dalla presenza in assemblea).
- Considera la mediazione: nelle controversie condominiali spesso è un passaggio obbligatorio prima del giudice.
La risposta che cercavi: quando “puoi” davvero non pagare
Puoi rifiutarti con basi più robuste quando il conguaglio non è sorretto da una delibera valida, quando include spese straordinarie non autorizzate (senza urgenza), quando il riparto è palesemente contrario a criteri legali o contrattuali, o quando le somme richieste sono prescritte. Negli altri casi, più che “rifiutarti”, conviene impostare una contestazione tecnica e tempestiva, perché nel Condominio la forma, spesso, decide la sostanza.
