Succede spesso così: firmi un contratto d’affitto convinto di aver “chiuso tutto”, poi arriva la domanda che spiazza, “ma le spese di registrazione chi le paga?”. E lì, tra messaggi e telefonate, scopri che la risposta cambia parecchio a seconda di una scelta precisa, la cedolare secca.
La regola che molti ignorano: chi paga la registrazione (quando si paga)
Partiamo dal punto che risolve il dubbio più comune. Per legge, le spese legate alla registrazione del contratto sono a carico del locatore, cioè del proprietario, salvo accordi diversi messi per iscritto con l’inquilino.
Nella pratica, questo significa due cose molto concrete:
- se nel contratto (o in un accordo separato) è scritto che l’inquilino rimborsa una parte, allora si può fare,
- se non è scritto nulla, la responsabilità resta del locatore.
E attenzione, “spese di registrazione” non è una frase generica: spesso include imposta di registro, bollo e, in alcuni casi, costi accessori legati alla procedura.
Il colpo di scena: con la cedolare secca l’imposta di registro si azzera
Qui entra in gioco la cedolare. Quando scegli la cedolare secca, stai optando per un regime che sostituisce la tassazione ordinaria sui canoni, e soprattutto elimina le imposte accessorie sul contratto, in particolare imposta di registro e imposta di bollo.
In altre parole, se il contratto è correttamente assoggettato a cedolare secca:
- non paghi il 2% del canone annuo (tipico dell’imposta di registro),
- non paghi i bolli (tipicamente 16 euro a pagina o ogni 4 facciate, a seconda dei casi).
La cedolare, invece, funziona con un’aliquota sul canone, senza deduzioni, e sostituisce l’IRPEF sui canoni (e, per questa parte, “semplifica” davvero la vita, se gestita bene).
Aliquote e casi: cosa aspettarsi nel 2026 (locazioni abitative)
Nel 2026 il quadro operativo ruota attorno a queste aliquote, con alcune attenzioni speciali sugli affitti brevi:
| Tipologia | Aliquota | Cosa significa in pratica |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Tassazione fissa sull’intero canone annuo. |
| Canone concordato (3+2, studenti) | 10% | In genere in zone con specifici requisiti territoriali. |
| Affitti brevi (≤30 giorni) primo immobile gestito direttamente | 21% | Opzione in dichiarazione, canone tassato “secco”. |
| Affitti brevi secondo immobile e successivi, o con intermediari | 26% | L’aliquota più alta può valere sull’intero anno d’imposta. |
C’è poi un punto che merita di essere scritto grande: per il 2026 si parla di un limite massimo di 2 appartamenti per beneficiare della cedolare sugli affitti brevi. Essendo una materia in evoluzione, conviene verificare il testo definitivo delle novità quando viene consolidato.
Dove si sbaglia più spesso: registrazione sì, imposta no (ma la procedura resta)
Un equivoco comune è pensare: “se non pago l’imposta di registro, allora non devo registrare”. Non è così.
Con la cedolare secca, l’obbligo di registrazione resta, semplicemente non versi imposta di registro e bollo. L’opzione si esercita:
- al momento della registrazione (tipicamente con modello RLI),
- oppure in dichiarazione (modello 730 o Redditi), a seconda del caso.
E un dettaglio che pesa: l’opzione è vincolante per l’anno. Se cambi idea, di solito lo fai dalla annualità successiva, seguendo le regole previste.
Contitolarità: quando ci sono più proprietari
Se l’immobile ha più proprietari, la cedolare non si “accende” automaticamente per tutti. Ogni contitolare sceglie separatamente. E questo può creare combinazioni miste che vanno gestite con attenzione, perché impattano su adempimenti e calcoli.
Checklist rapida per non litigare (e non sbagliare)
Se vuoi evitare discussioni e sorprese, io mi terrei su questa scaletta:
- Decidi il regime fiscale prima di firmare, ordinario o cedolare secca.
- Metti per iscritto chi sostiene eventuali spese operative (anche se l’imposta si azzera).
- Registra correttamente il contratto nei tempi previsti, anche con cedolare.
- Se fai affitti brevi, conta gli immobili e valuta l’impatto dell’aliquota 21% o 26%.
- In caso di dubbio, chiedi conferma a un CAF o direttamente all’Agenzia delle Entrate, perché nel 2026 alcuni dettagli sono in assestamento.
Alla fine, la risposta che cercavi è semplice ma potente: le spese di registrazione, quando esistono, spettano al locatore per legge, e con la cedolare secca molte di quelle spese spariscono, a patto di esercitare l’opzione nel modo giusto. E sì, basta questo per trasformare una firma “tranquilla” in un contratto davvero pulito.
