La facciata è un po’ come il biglietto da visita del condominio: la guardi ogni giorno, magari senza farci caso, finché un’intonacatura che cade o delle crepe ti fanno pensare, “Ok, qui si deve intervenire”. E proprio in quel momento, quando si parla di preventivi e ponteggi, spesso spunta la domanda che accende le assemblee: “Chi paga, e quanto?”
La regola base: si paga in base ai millesimi
Per il rifacimento della facciata condominiale, la regola generale è semplice (almeno sulla carta): le spese si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino. È il criterio previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, cioè la norma che disciplina le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
In pratica significa questo:
- la facciata è una parte comune
- l’intervento di rifacimento rientra nelle spese di conservazione
- quindi ciascuno contribuisce secondo i propri millesimi
Se hai 80/1000, paghi l’8% del totale. Se ne hai 120/1000, paghi il 12%. Lineare.
Occhio alle tabelle millesimali (e ai “vecchi rancori”)
Il punto critico, spesso, non è la regola, ma la base di calcolo. Se le tabelle millesimali sono datate o contestate, la discussione rischia di spostarsi subito lì. Prima di arrivare allo scontro, conviene:
- verificare che le tabelle in uso siano quelle approvate
- controllare se esistono tabelle “speciali” (ad esempio scale o ascensore)
- chiarire che, per la facciata, di norma vale la tabella di proprietà generale
Quando serve una maggioranza più “pesante” in assemblea
Un conto è una tinteggiatura o una pulitura, un altro è un intervento che cambia davvero le prestazioni o la struttura dell’edificio. Quando i lavori vanno oltre la semplice finitura e si entra nel terreno delle innovazioni o delle opere più incisive, può essere richiesta una maggioranza rafforzata.
Succede tipicamente in casi come:
- cappotto termico
- opere con impatto strutturale o antisismico
- innovazioni rilevanti che modificano in modo significativo l’edificio
In queste situazioni, la delibera assembleare richiede di solito la maggioranza dei partecipanti e i 2/3 del valore dell’edificio. Tradotto: non basta “metà più uno” dei presenti, serve anche un peso millesimale importante.
I bonus fiscali non cambiano il riparto (e qui molti si confondono)
Questo è il punto che evita litigi sul nascere: i bonus fiscali non modificano il criterio di ripartizione delle spese. La ripartizione resta quella, per millesimi, e poi ogni condomino, individualmente, può beneficiare della detrazione sulla propria quota, se ne ha diritto e se l’intervento rientra nei requisiti.
È come dire: la torta si divide sempre allo stesso modo, ma qualcuno può ottenere un rimborso (a rate) dal fisco. Il condominio, però, non può “ridisegnare” le quote perché c’è l’incentivo.
Un riferimento utile, per inquadrare il meccanismo, è proprio la logica della detrazione: prima paghi la tua parte, poi recuperi fiscalmente secondo le regole.
Bonus disponibili nel 2026: cosa aspettarsi davvero
Nel 2026, il quadro delle agevolazioni premia soprattutto gli interventi “classici” e quelli di efficientamento energetico, ma non con l’entusiasmo del passato.
Le principali opzioni
Bonus Ristrutturazioni
50% per la prima casa, fino a 96.000 euro per unità immobiliare
ripartizione in 10 quote annuali
36% per altri immobili
Ecobonus
fino al 65% (oppure 50% in alcune casistiche)
vale per interventi di efficientamento energetico, come isolamento e cappotto
richiede requisiti tecnici e adempimenti specifici
E il vecchio Bonus Facciate al 90%? Nel 2026 non è più attivo. Ed è spesso qui che nasce la delusione di chi aveva “sentito dire”.
Adempimenti: la data che molti dimenticano (e poi rincorrono)
Se si parla di delibere assembleari adottate nel 2025, c’è un passaggio amministrativo da segnare in agenda: specifiche comunicazioni all’Agenzia delle Entrate devono essere trasmesse entro il 16 marzo 2026.
Questa scadenza, se saltata, può complicare l’accesso ordinato alle agevolazioni e la gestione documentale. Il consiglio pratico è uno: far seguire tutto con precisione dall’amministratore e, quando serve, da un tecnico abilitato.
Come evitare litigi: tre mosse semplici
- chiedere subito un prospetto chiaro con millesimi, importi e scadenze
- separare il tema “quanto pago” dal tema “quanto recupero con i bonus”
- verbalizzare bene in assemblea, soprattutto se si entra in ambito maggioranza rafforzata
Alla fine, la facciata torna bella, l’edificio guadagna valore, e il condominio respira. Ma ci si arriva davvero solo quando la regola dei millesimi viene capita da tutti, prima ancora che arrivino i ponteggi.
