C’è un momento, quando parli con un agricoltore o con chi ha ereditato un pezzo di terra, in cui la domanda arriva sempre uguale: “Ma quanto vale davvero?”. Fino a oggi la risposta era spesso sdoppiata, valore di mercato da una parte e valore fiscale dall’altra. Con le novità in arrivo, questa distanza si accorcia di colpo, e per molti potrebbe essere la differenza tra restare fermi e fare una mossa concreta.
La vera novità: rivalutazione fiscale “permanente”
La Legge di Bilancio 2026 e il Piano Coltivaitalia puntano su una rivalutazione fiscale strutturale e permanente dei terreni agricoli (e anche edificabili). Tradotto in parole semplici: non più finestre spot da rincorrere all’ultimo minuto, ma un meccanismo stabile che consente di riallineare il valore riconosciuto dal Fisco a quello più vicino al mercato.
Questo può incidere tantissimo su:
- vendite più snelle (meno “sorprese” sul valore imponibile),
- pianificazione patrimoniale e passaggi generazionali,
- operazioni di investimento e riorganizzazione aziendale.
E sì, in alcuni casi la rivalutazione può persino raddoppiare il valore fiscalmente riconosciuto, con effetti diretti su plusvalenze e calcoli fiscali futuri.
Perizia asseverata: la chiave che sblocca tutto
Il perno dell’operazione è la perizia asseverata, cioè una valutazione tecnica “certificata” che stabilisce il nuovo valore del terreno. Senza quella, la rivalutazione non parte.
La scadenza indicata per la perizia è il 30 novembre 2026. È una data che sembra lontana, ma chi ha già affrontato pratiche tecniche lo sa: tra documenti, sopralluoghi, confronti e asseverazione, il tempo si restringe in fretta.
Quanto si paga per rivalutare: l’imposta sostitutiva
Per ottenere il nuovo valore fiscale, è prevista un’imposta sostitutiva del 18%, con possibilità di rateizzazione in tre anni. È un costo importante, quindi va ragionato con cura, ma può diventare strategico se prevedi:
- di vendere a breve o medio termine,
- di conferire il terreno in società,
- di “mettere ordine” in una situazione patrimoniale poco chiara.
Perché il mercato agricolo potrebbe cambiare ritmo
Quando il valore fiscale si avvicina al mercato, i terreni diventano più “leggibili” anche per chi investe. E oggi gli investimenti seguono spesso due strade molto chiare: sostenibilità e innovazione (per esempio progetti di agrivoltaico, recupero di terre incolte, filiere locali). In questo senso, la rivalutazione può aumentare la liquidità e l’attrattività dei terreni, perché riduce l’incertezza e rende più pianificabile ogni passaggio.
Se ti interessa capire il contesto più ampio, il tema rientra nelle dinamiche della fiscalità, cioè nell’insieme di regole che influenzano scelte, prezzi e perfino tempi delle operazioni.
Generazione Terra 2026 (ISMEA): l’acquisto diventa più accessibile
Qui entra in scena una leva potentissima: Generazione Terra 2026 (ISMEA), con apertura attesa in primavera 2026. Il punto che fa alzare le sopracciglia è questo: finanziamento fino al 100% del prezzo di acquisto per giovani 18-41 anni, donne e startupper agrari.
I numeri da ricordare
- Massimale 1,5 milioni di euro (IVA esclusa) per imprenditori o startupper con esperienza.
- Massimale 500.000 euro per chi ha “solo” un titolo di studio agrario.
- Contributo a fondo perduto fino a 100.000 euro per il primo insediamento come capo azienda.
- Mutuo fino a 30 anni, con preammortamento opzionale di 2 anni.
È il tipo di combinazione che può rendere realistico un progetto che prima sembrava fuori portata, soprattutto se il terreno rivalutato diventa anche più semplice da inserire in una strategia finanziaria.
Altri bonus: il puzzle di agevolazioni che completa il quadro
Accanto a rivalutazione e ISMEA, il pacchetto di misure include diverse leve interessanti:
- Credito d’imposta 40% su investimenti fino a 1 milione di euro (con limite annuo indicato per il periodo 2026-2028).
- Esenzione Irpef su redditi dominicali e agrari fino a 10.000 euro.
- Finanziamenti ipotecari agevolati da 2 a 20 milioni, fino a 15 anni, per PMI agricole guidate da giovani e donne.
- Contributi a fondo perduto fino al 35% su spese ammissibili, più mutuo tasso zero al 60% in alcune linee.
- Terre pubbliche in comodato gratuito (per 10 anni), con possibilità di riscatto al 50%.
Il filo rosso è chiaro: recupero delle terre abbandonate, focus su sovranità alimentare, sostenibilità e strumenti collegati alla PAC (con riferimenti di sostegno per ettaro in determinati contesti).
Come muoversi adesso (senza farsi trovare impreparati)
Quello che cambia davvero “tutto” è la possibilità di pianificare, non di inseguire. Se hai un terreno o stai pensando di acquistarlo, la sequenza più sensata è:
- Valutare l’obiettivo (vendita, investimento, successione, sviluppo).
- Stimare convenienza della rivalutazione (costo 18% vs benefici futuri).
- Preparare per tempo la perizia asseverata entro il 30 novembre 2026.
- Monitorare i bandi 2026 (soprattutto ISMEA), verificando requisiti e finestre ufficiali.
Il consiglio più concreto è anche il più semplice: confronta le informazioni con gli enti competenti (in particolare ISMEA) e con un professionista, perché i dettagli operativi dei bandi possono cambiare. Ma la direzione è ormai tracciata, e chi si prepara prima, di solito, compra e vende meglio.
