Apri l’app, controlli il calendario delle prenotazioni e ti chiedi se affittare per pochi giorni sarà ancora conveniente come prima. Dal 2026, per chi mette a reddito case o appartamenti con affitti brevi turistici sotto i 30 giorni, cambia parecchio, soprattutto sul fronte fiscale. La logica della Manovra è chiara: distinguere meglio tra chi affitta in modo occasionale e chi svolge un’attività più strutturata.
Le nuove soglie fiscali
La novità più visibile riguarda la cedolare secca. Sul primo immobile resta al 21%, mentre dal secondo sale al 26%. È un passaggio importante, perché aumenta il prelievo per chi gestisce più alloggi, pur restando ancora nel perimetro del privato.
Dal terzo immobile in poi, invece, scatta un cambio di categoria: l’attività viene considerata imprenditoriale. In pratica, serve la partita IVA, con gli adempimenti tipici d’impresa, dalla fatturazione alla dichiarazione dei redditi dedicata. In alcuni casi può essere valutato il regime forfettario, se si rientra nei limiti previsti, ma la verifica va fatta con attenzione.
Chi opera nel settore lo sa bene: la differenza tra gestione saltuaria e organizzata non si misura solo dal numero di annunci, ma anche da servizi offerti, continuità e volume dell’attività. Ed è proprio qui che il legislatore stringe.
Tassa di soggiorno e controlli locali
Resta poi la tassa di soggiorno, che nei Comuni turistici deve essere riscossa dagli ospiti e versata all’ente locale. L’importo può variare, spesso da 1 a 5 euro a notte, oppure essere calcolato in percentuale entro i limiti fissati dal Comune.
Per capire bene il quadro, conviene controllare sia la normativa nazionale sia i regolamenti comunali, perché i vincoli amministrativi e urbanistici possono cambiare da città a città. Anche l’IVA, quando dovuta, entra nel calcolo reale della redditività.
Le città più coinvolte
Firenze è uno dei casi più osservati. Nell’area UNESCO sono state introdotte limitazioni alle nuove autorizzazioni, con permessi quinquennali e una superficie minima di 28 mq.
A Bologna, invece, la soglia minima di 50 mq incide soprattutto sui piccoli tagli, come monolocali e bilocali compatti, spesso usati proprio per il turismo breve.
Bonus affitti, ma non per tutti allo stesso modo
Sul fronte delle agevolazioni, nel 2026 restano strumenti utili per gli under 31, per gli studenti fuori sede e, in certi casi, per i lavoratori assunti con benefit aziendali. Però questi incentivi riguardano il mondo degli affitti in generale e vanno distinti dagli affitti turistici.
Prima di pubblicare un annuncio o rinnovare la strategia, la mossa più sensata è una: verificare il numero di immobili, il regime fiscale applicabile e le regole del proprio Comune. Oggi la convenienza non dipende solo dalle prenotazioni, ma da quanto bene si conoscono le nuove regole.
